Nachweis eines niedrigeren Verkehrswerts für Grundstücke – Auch für Miteigentumsanteile möglich?
Die typisierende steuerliche Bewertung von Immobilien kann bei der Übertragung im Wege der Erbschaft oder Schenkung zu Werten deutlich über dem tatsächlichen Marktwert führen. Dies gilt auch dann, wenn nicht ein Grundstück im Ganzen, sondern nur ein Anteil eines Grundstücks an einen Erwerber beispielsweise im Fall einer Erbengemeinschaft übertragen wird. In der steuerlichen Praxis stellt sich daher die Frage, ob und wie dieser Umstand wertmindernd berücksichtigt werden kann. Zudem wird nachfolgend analysiert, inwieweit Vergleichbares auch für Miteigentumsanteile gilt.
Anteilsbewertung durch die Finanzverwaltung und den Markt
Bei den typisierenden gesetzlichen Verfahren wird der Wert entweder auf der Basis von vergleichbaren Objekten, den erzielbaren Mieterträgen oder den Wiederherstellungskosten einer Immobilie ermittelt. In der Theorie soll dies ein massentaugliches und schematisiertes Vorgehen bei der Immobilienbewertung sicherstellen. Als Vorteil für den Steuerpflichtigen wird oft angeführt, dass Kosten gespart werden, weil die Wertermittlung im Rahmen der Steuererklärung vorgenommen werden kann.
Geht lediglich ein Bruchteil eines Grundstücks (z.B. im Fall einer Erbengemeinschaft) auf einen Erwerber über, erfolgt die Bewertung im typisierenden Verfahren pragmatisch. Zunächst wird der Wert für das gesamte Grundstück ermittelt und anschließend entsprechend der Eigentumsquote aufgeteilt. Dabei wird jedoch ein bedeutender Faktor ignoriert: Auf dem Markt wird einem hälftigen Miteigentumsanteil an einer Immobilie i.d.R. nicht exakt die Hälfte des Gesamtwerts beigemessen. Potenzielle Käufer fordern im Vergleich zu einem Grundstück im Ganzen regelmäßig Preisabschläge für die eingeschränkte Verfügungsgewalt, erschwerte Veräußerbarkeit oder mögliche Konflikte mit weiteren Miteigentümern. Diese Aspekte finden bei der Bewertung von Bruchteilen im standardisierten Bewertungsverfahren der Finanzverwaltung keine Berücksichtigung, worin eine systematische Überbewertung mit der Folge einer erhöhten Steuerlast gesehen werden kann.
Der Gesetzgeber hat die Probleme der typisierenden Verfahren erkannt und deswegen in § 198 BewG eine Öffnungsklausel verankert. Dem Steuerpflichtigen wird die Möglichkeit eingeräumt, einen niedrigeren tatsächlichen Verkehrswert für das zu bewertende Objekt nachzuweisen. Dieser geringere Wert wird dann für die Bemessung der Erbschaft- oder Schenkungsteuer herangezogen.
Kann ein Wertabschlag für Miteigentumsanteile berücksichtigt werden?
Ob bei der Ermittlung dieses niedrigeren Verkehrswerts die oben beschriebenen Einschränkungen einen Wertabschlag für Miteigentumsanteile für steuerliche Zwecke rechtfertigen, beschäftigt immer wieder die Gerichte. So hat das FG Münster mit Urteil vom 24.11.2022 (Az.: 3 K 1201/21 F) einen Wertabschlag für Miteigentumsanteile mittels eines qualifizierten Sachverständigengutachtens zugelassen. In dem zugrunde liegenden Streitfall ging es insbesondere um die Frage, ob ein spezifischer Wertabschlag für einen übertragenen Bruchteil steuerlich anerkannt werden kann. Im Streitfall konnte so für den hälftigen Miteigentumsanteil aufgrund der damit verbundenen Einschränkungen ein Wertabschlag von 20% erzielt werden. Es wurden demnach nur 80% des hälftigen Grundbesitzwerts der Steuer unterworfen.
Anders sehen es das FG München im Urteil vom 24.3.2026 (Az.: 4 K 927/24) und z.B. das FG Berlin-Brandenburg im Urteil vom 14.1.2026 (Az.: 3 K 3080/24) sowie zur früheren Gesetzeslage bereits der BFH mit Beschluss vom 22.7.2005 (Az.: II B 58/05): Die isolierte Veräußerung von Miteigentumsanteilen entspreche nicht dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr, sofern es sich nicht um Wohnungs- oder Teileigentum nach dem WEG handele. Außerdem habe jeder Miteigentümer gesetzlich die Möglichkeit, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen. Da im Verkehrswertgutachten nur objektspezifische Grundstücksmerkmale, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr den Preis beeinflussen, berücksichtigt werden können, scheidet nach diesen Urteilen ein Wertabschlag für Miteigentumsanteile aus.
Voraussetzungen und Sinnhaftigkeit eines Verkehrswertgutachtens
Vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage, wann die Einholung eines Verkehrswertgutachtens sinnvoll sein kann und welche Anforderungen daran gestellt werden. Eine gutachterliche Bewertung empfiehlt sich grundsätzlich unter Abwägung des Kosten-Nutzen-Verhältnisses immer dann, wenn das Bewertungsergebnis des typisierenden Verfahrens den tatsächlichen Marktwert nicht widerspiegelt und zu einer Überbewertung führt. Dies kann insbesondere bei wertrelevanten Besonderheiten in den folgenden Punkten der Fall sein:
- Baulicher Zustand: bei baulichen Mängeln und Schäden, erheblichem Instandhaltungs- oder Sanierungsstau und Bodenverunreinigungen;
- Ertrag und Nutzung: bei unüblich hoher oder niedriger Miete, Leerstand, schlechter Mikrolage des Grundstücks (z.B. eingeschränkte Bebaubarkeit, schlechter Grundstückszuschnitt, außergewöhnliche Lärmbelastung);
- Rechte und Belastungen: grundstücksbezogen (etwa Denkmalschutzauflagen, u.U. auch bei Wohnrecht oder Nießbrauch) sowie ggf. eben auch bei der Übertragung von Miteigentumsanteilen.
Damit ein solches Gutachten für den Nachweis nach § 198 BewG vom Finanzamt anerkannt wird, muss es zwingend entweder von dem zuständigen Gutachterausschuss oder von Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind, erstellt werden und die Vorgaben des Baugesetzbuchs sowie der Immobilienwertermittlungsverordnung erfüllen. Zudem muss es frei von methodischen Mängeln oder unzutreffenden Wertansätzen sein.
