Gewinnrealisierung bei Teilleistungen im Bauträgervertrag
Nach Baufortschritt vereinnahmte Kaufpreisraten führen bei einem Bauträgervertrag vor dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten grundsätzlich nicht zu einer (Teil-)Gewinnrealisierung, sofern keine selbstständig verwertbaren Teilleistungen vorliegen.
Diese Grundsätze hat das FG Düsseldorf mit Urteil vom 24.9.2025 (Az.: 10 K 459/23 G, F) bestätigt. Streitig war, ob die Steuerpflichtige im Jahr 2017 vom Erwerber eines Grundstücks erhaltene Kaufpreisraten als erfolgsneutral behandeln durfte oder ob dadurch Teilleistungen vergütet wurden, die zu einer Gewinnrealisierung geführt haben.
Im entschiedenen Fall schuldete die Steuerpflichtige die Übereignung eines Grundstücks mit einem vollständig sanierten Gebäude. Der Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr war an die Bezugsfertigkeit geknüpft, sodass bis zu diesem Zeitpunkt die Preisgefahr allein bei der Steuerpflichtigen verblieb. Die bis zur Rechnungsstellung erbrachten Bau- und Sanierungsleistungen stellten zwar Teilleistungen im weiteren Sinne dar, erreichten jedoch nicht die für eine Teilgewinnrealisierung erforderliche Selbstständigkeit, da sie weder gesondert abnahmefähig noch für den Erwerber bereits eigenständig nutz- oder verwertbar waren. Teilabnahmen waren nicht vorgesehen. Bei den Leistungen, die die Steuerpflichtige bis zur Erteilung der in Rede stehenden Rechnungen erbracht hatte, handelte es sich zwar im weiteren Sinne um Teilleistungen im Rahmen der Erfüllung des Bauträgervertrags. Diese Teilleistungen waren aber nicht selbstständig in dem Sinne, dass der Leistungsempfänger sie bereits nutzen bzw. verwerten konnte.
Auch die Sanierungsleistungen ließen sich nicht in selbstständige Teilleistungen zerlegen. Bei den erbrachten Bauleistungen handelte es sich um Arbeiten, die entsprechend dem Baufortschritt als Grundlage für die Bemessung weiterer Kaufpreisraten herangezogen wurden. Die Arbeiten waren aber weder gesondert abnahmefähig – weshalb Teilabnahmen auch nicht vorgesehen waren – noch für den Erwerber schon nutzbar oder verwertbar. Die Leistungen unterscheiden sich damit von Leistungen von Architekten oder Ingenieuren, die die für eine Teilgewinnrealisierung erforderliche Selbstständigkeit erreichen können.
