Verfassungsmäßigkeit der Grundsteuerbewertung nach dem Bundesmodell
Die Neuregelung der Grundsteuer hat zu einer bundesweiten Neubewertung des Grundbesitzes geführt und zahlreiche verfassungsrechtliche Fragestellungen aufgeworfen. Im Zentrum der Diskussion steht dabei das nach Bundesrecht vorgesehene Ertragswertverfahren, das durch eine weitgehende Typisierung bzw. Pauschalierung geprägt und in der Praxis vielfach auf Kritik gestoßen ist. Vor diesem Hintergrund kommt der höchstrichterlichen Klärung der verfassungsrechtlichen Zulässigkeit des Bundesmodells erhebliche Bedeutung zu.
Bundesmodell auf dem BFH-Prüfstand
Grundsätzliche Einordnung
Der BFH hat in drei Revisionsverfahren zur Bewertung von Grundstücken nach dem Ertragswertverfahren des Bundesmodells entschieden und mit Urteilen vom 10.12.2025 die maßgeblichen gesetzlichen Regelungen als verfassungskonform bestätigt (Az.: II R 25/24; II R 31/24 und II R 3/25). Ausgangspunkt der Streitigkeiten war die im Zuge der Grundsteuerreform vorgenommene Neubewertung sämtlichen Grundbesitzes zum Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.2022, die Grundlage für die Erhebung der Grundsteuer ab dem 1.1.2025 ist. Während einzelne Länder von der Öffnungsklausel Gebrauch gemacht und eigene Bewertungs- oder Erhebungsmodelle eingeführt haben, erfolgt die Wertermittlung in der Mehrzahl der Länder weiterhin nach den bundesrechtlichen Vorgaben.
Anwendung des Ertragswertverfahrens
Nach dem Bundesmodell bildet der Grundsteuerwert die Bemessungsgrundlage der neuen Grundsteuer. Für Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke sowie Wohnungs- und Teileigentum ist dieser Wert nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes (BewG) im Wege eines typisierten Ertragswertverfahrens zu bestimmen. Hierzu werden – differenziert nach Lage, Gebäudeart und Wohnfläche – pauschalierte Nettokaltmieten je Quadratmeter der Wohnfläche angesetzt, dann um pauschalierte Bewirtschaftungskosten gekürzt und kapitalisiert.
Ergänzend ist der abgezinste Bodenwert auf der Grundlage der maßgeblichen Bodenrichtwerte zu berücksichtigen.
Dem BFH vorgelegte Verfahrensgegenstände
Gegenstand der vom BFH entschiedenen Verfahren waren Grundsteuerwertfeststellungen für vermietete sowie eigengenutzte Wohnungen in Mehrfamilienhäusern in Nordrhein-Westfalen, Sachsen und Berlin. Die betroffenen Objekte wiesen Unterschiede sowohl hinsichtlich ihrer Größe als auch hinsichtlich der jeweiligen Wohnlagen auf.
Die Kläger wandten sich gegen die gesetzliche Ausgestaltung des Ertragswertverfahrens und rügten insbesondere eine fehlende Gesetzgebungskompetenz des Bundes sowie einen Verstoß gegen den allgemeinen Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG. Zur Begründung führten sie aus, dass die typisierten Bewertungsparameter zur Ermittlung des Gebäudewerts zu grob ausgestaltet seien und eine realitätsgerechte Abbildung der tatsächlichen Wertverhältnisse nicht ermöglichten. Zudem sei die Heranziehung von Bodenrichtwerten problematisch, da diese nicht bundesweit in hinreichender Differenzierung vorlägen und objektspezifische Besonderheiten daher unberücksichtigt blieben.
Rechtliche Würdigung: BFH bestätigt …
Der BFH hat die Revisionen in allen drei Verfahren als unbegründet zurückgewiesen. Lediglich im Verfahren II R 31/24 war die Revision aus verfahrensrechtlichen Gründen teilweise erfolgreich, ohne dass dies die materielle Beurteilung der Bewertungsregelungen berührte. Nach Auffassung des BFH bestehen weder formelle noch materielle verfassungsrechtliche Bedenken gegen die gesetzlichen Vorgaben des Bundesmodells. Dem Bund stehe für die Neuregelung der Grundsteuerbewertung die konkurrierende Gesetzgebungskompetenz zu, von der er in zulässiger Weise Gebrauch gemacht habe.
… die gesetzliche Typisierung und Pauschalierung als gerechtfertigt
Auch einen Verstoß gegen Art. 3 Abs. 1 GG verneinte der BFH. Die gesetzliche Typisierung und Pauschalierung sei verfassungsrechtlich gerechtfertigt. Der Gesetzgeber habe ein Bewertungssystem geschaffen, das sich konzeptionell am Verkehrswert orientiere und darauf angelegt sei, im Durchschnitt aller bewerteten Grundstücke einen objektivierten, realitätsnahen Grundstückswert innerhalb eines zulässigen Annäherungskorridors zum gemeinen Wert zu erfassen. Eine vollständige Einzelfallgenauigkeit sei demgegenüber nicht erforderlich.
Umfangreiche Praxiswirkungen der Entscheidung
Mangels Verfassungswidrigkeit kam eine Vorlage an das Bundesverfassungsgericht nicht in Betracht. Die Entscheidungen sind über die konkret betroffenen Länder Nordrhein-Westfalen, Sachsen und Berlin hinaus für sämtliche Länder von Bedeutung, die das Bundesmodell anwenden, namentlich Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen.
