Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Steuerfalle bei Immobilienerwerb mit Renovierungsbedarf
Ob Renovierungskosten im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Mietimmobilie sofort als Erhaltungsaufwand abziehbar sind oder lediglich über die Abschreibung des Gebäudes berücksichtigt werden können, hängt maßgeblich von der Einordnung als anschaffungsnahe Herstellungskosten (AHK) i.S. von § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG ab. Gerade im Dreijahreszeitraum nach Anschaffung ist Vorsicht geboten.
Zur Abgrenzung von Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten
Der Gesetzgeber fingiert in § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG Herstellungskosten, wenn innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung Aufwendungen für die Instandsetzung und Modernisierung anfallen, die netto 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Dadurch wird der sofortige Betriebsausgaben- oder Werbungskostenabzug (als Erhaltungsaufwand) ausgeschlossen und die Aufwendungen sind über die Gebäude-AfA zu verteilen. Ziel ist es, eine Abgrenzung zwischen gewöhnlichem Erhaltungsaufwand und aufwertendem Herstellungsaufwand sicherzustellen.
Dreijahreszeitraum der 15%-Regelung
Die Dreijahresfrist beginnt mit dem Übergang des wirtschaftlichen Eigentums i.S. von § 39 Abs. 2 Nr. 1 AO, d. h. mit dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten. Maßgeblich ist die tatsächliche Durchführung der Maßnahmen, nicht die Zahlung der Kosten. Die Finanzverwaltung geht sogar davon aus, dass auch begonnene, aber noch nicht abgeschlossene Maßnahmen innerhalb des Zeitraums einzubeziehen sind. Die Grenze bemisst sich ausschließlich nach dem Nettobetrag der Maßnahmen, unabhängig von einer möglichen Vorsteuerabzugsberechtigung. Werden innerhalb des Dreijahreszeitraums Aufwendungen oberhalb dieser Grenze getätigt, greift unmittelbar die AHK-Fiktion.
AfA-pflichtige Herstellungskosten auch innerhalb des Dreijahreszeitraums
Vor Anwendung der 15%-Grenze ist zunächst zu prüfen, ob es sich nicht ohnehin um Herstellungskosten handelt, etwa bei Erweiterungen (Anbau, Aufstockung), Substanzvermehrungen oder wesentlichen Verbesserungen des Gebäudestandards. Solche Aufwendungen fallen nicht unter die Erhaltungsaufwand-Regelung, sondern erhöhen unmittelbar die AfA-Bemessungsgrundlage der AHK. Nicht zu berücksichtigen sind laufende, regelmäßig wiederkehrende Instandhaltungsmaßnahmen (z.B. Heizungswartung). Eine Dokumentation des Gebäudezustands vor Beginn der Arbeiten ist empfehlenswert, um die Abgrenzung nachvollziehbar darlegen zu können.
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