Gewerbemietverträge: Der problematische Weg von der Schriftform hin zur Textform
Lange wurde kritisiert, dass der Mangel der Schriftform und die damit einhergehende Kündigungsmöglichkeit bei gewerblichen Mietverträgen als Vorwand genutzt werden konnte, sich aus unliebsamen langfristigen Mietverträgen, sei es auf Mieter- oder Vermieterseite, zu lösen. Die Gerichte entwickelten vor diesem Hintergrund eine ausgefeilte, kleinteilige Rechtsprechung, ohne aber dieser Kündigungsmöglichkeit grundsätzlichen Einhalt gebieten zu können. Eine ordentliche Kündigung aufgrund eines Schriftformverstoßes war somit bislang zulässig. Nun ist der Gesetzgeber zwar gegensteuernd tätig geworden – Rechtsunsicherheiten bleiben trotzdem.
Reformbedarf
Auch in der Politik wurde das Problem des Schriftformmangels zwar schon lange gesehen und diskutiert, ohne es aber grundlegend anzugehen. Mit dem umfangreichen vierten Bürokratieentlastungsgesetz, das sich einer Vielzahl von Rechtsgebieten wie etwa auch dem Arbeitsrecht widmet, wurden nun aber konkrete Änderungen insbesondere für das Gewerbemietrecht geschaffen. So erfolgt eine Herabstufung der Formvorschrift für den Abschluss von Gewerbemietverträgen von der Schriftform auf die Textform.
Neue Gesetzeslage seit dem 1.1.2025
Gewerbliche Mietverträge, die ab dem 1.1.2025 neu abgeschlossen werden, bedürfen somit nicht mehr der Schriftform, sondern lediglich der Textform, um mit einer Laufzeit von länger als einem Jahr zu gelten. Da die meisten Gewerbemietverträge mit langen Laufzeiten von oftmals 10-15 Jahren nebst entsprechenden Verlängerungsoptionen abgeschlossen werden, hat diese Herabstufung von der Schrift- auf die Textform erhebliche praktische Bedeutung.
Mit der Gesetzesänderung soll neben dem Wegfall der einseitigen Vertragsaufkündigung bei Schriftformverstoß auch der Digitalisierung der Weg bereitet werden. Denn bisher gebot die Einhaltung der Schriftform für einen Vertrag, dass beide Parteien auf derselben Urkunde eigenhändig unterzeichnen. In der Regel war also oftmals der postalische Austausch der jeweils unterzeichneten Dokumente erforderlich, ein rein digitaler Versand schied aus. Dies wurde vom Gesetzgeber als nicht mehr zeitgemäß erachtet und ändert sich nun durch die Herabstufung auf die Textformvorschrift. Ein rein digitaler Austausch von unterzeichneten Vertragsdokumenten ist danach nunmehr möglich.
Praktische Umsetzung in Mietverträgen
Auch wenn die Gesetzesänderung grundsätzlich sehr zu begrüßen ist, so bleiben in der Praxis doch zahlreiche Fragen und Fallstricke. So gibt das Gesetz zwar konkrete Regelungen vor, wie ein Vertrag abzuschließen ist, um der Schriftform Genüge zu tun. Bei der Textform hingegen fehlen diese gesetzlichen Regelungen. Es muss sich lediglich um eine lesbare Erklärung handeln, in der die Person des Erklärenden genannt wird und die auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden muss. Dies ist vor dem Hintergrund zu sehen, dass die Textform in erster Linie für einseitige Erklärungen wie etwa den Widerruf bei Verbraucherverträgen geschaffen wurde, aber eben nicht für Vertragsabschlüsse. Insofern zeigen sich nun bei der praktischen Umsetzung durchaus Probleme. Als ungeklärte Fragestellungen verbleiben derzeit z.B.:
- Reicht etwa die Vertragsannahme durch ein per Messenger versandtes Emoji?
- Wie verhält es sich mit einer transkribierten Sprachnachricht?
