Wohnraum als steuerliches Gestaltungsinstrument
Der angespannte Wohnungsmarkt und der zunehmende Fachkräftemangel stellen Arbeitgeber und Familien vor neue Herausforderungen. Gleichzeitig ergeben sich durch die gezielte Überlassung oder Übertragung von Wohnraum auch interessante steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten – sei es zur Mitarbeiterbindung oder zur generationenübergreifenden Vermögensübertragung. Nachfolgend werden drei Gestaltungsinstrumente dargestellt.
1. Wohnraum als Arbeitgeberleistung:
Verbilligte Überlassung an Arbeitnehmer
In bestimmten Branchen ist es längst Praxis: Der Arbeitgeber stellt Wohnraum zur Verfügung, um Mitarbeiter an den Standort zu binden. Für beide Seiten kann dies steuerliche Vorteile bieten – vorausgesetzt, die rechtlichen Rahmenbedingungen werden eingehalten.
- Steuerliche Einordnung: Die verbilligte oder unentgeltliche Wohnungsüberlassung gilt grundsätzlich als geldwerter Vorteil und ist lohnsteuer- und sozialversicherungspflichtig.
- Bewertung: Maßgeblich ist die ortsübliche Vergleichsmiete – dabei wird der niedrigste Wert der Mietpreisspanne herangezogen, plus Nebenkosten, minus ein Drittel.
- Vertragliche Regelungen: Das Wohnrecht endet i.d.R. mit der Beendigung der Anstellung. Eine schriftliche Vereinbarung im Arbeitsvertrag schafft Klarheit.
2. Wohnraum im Familienkreis:
Vermietung an Angehörige
Auch im privaten Bereich kann die Vermietung von Wohnraum steuerlich attraktiv sein – sofern sie den Anforderungen des Finanzamts standhält. Besonders bei Mietverhältnissen mit nahen Angehörigen ist Sorgfalt gefragt.
- Fremdvergleich erforderlich: Nur bei zivilrechtlich wirksamen Verträgen mit marktüblicher Miete und ordentlicher Nebenkostenabrechnung erkennt das Finanzamt das Mietverhältnis an.
- Miete im Verhältnis zur ortsüblichen Vergleichsmiete:
≥ 66 %
Werbungskosten voll abzugsfähig.
50 - 66 %
Werbungskosten sind nur bei positiver Überschussprognose abzugsfähig.
< 50 %
Bei einer teilentgeltlichen Vermietung sind die Werbungskosten auch nur anteilig abzugsfähig.
- Sonderfall Ehepartner: Das Finanzamt unterstellt hier oft eine private Nutzung. Nur bei klar bestimmter beruflicher Nutzung und fremdüblichem Vertrag ist eine steuerliche Anerkennung möglich.
3. Wohnraum im Generationenwechsel:
Immobilienübertragung mit Wohnrecht
Die frühzeitige Übertragung von Immobilien auf Kinder oder Enkel bietet erhebliche steuerliche Gestaltungsspielräume – vor allem, wenn sich die bisherigen Eigentümer ein lebenslanges Wohnrecht sichern.
- Steuerersparnis durch Wohnrecht: Der Kapitalwert des Wohnrechts wird vom Immobilienwert abgezogen (§ 14 BewG), was die Bemessungsgrundlage für die Schenkungsteuer erheblich reduziert.
- Ausnutzung der Freibeträge: Alle zehn Jahre können die Schenkungsfreibeträge erneut genutzt werden – ein klarer Vorteil gegenüber der einmaligen Erbschaftsbesteuerung.
- Beispiel: Immobilie im Wert von 1 Mio. € wird für 100.000 € an die Kinder übertragen. Der Restbetrag wird durch Freibeträge (2 × 400.000 €) und den Wohnrechtswert (100.000 €) abgedeckt. Im Ergebnis fällt keine Schenkungsteuer an – sofern die Eltern die statistische Lebenserwartung überschreiten.
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