Vermietung: Keine sofortige steuerliche Abziehbarkeit von Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage
Von Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind regelmäßig Zahlungen in eine Erhaltungsrücklage zu leisten, damit davon bei Bedarf Gemeinschaftseigentum renoviert werden kann. In einem aktuellen Fall hatte der BFH dazu Stellung zu nehmen, ob bereits die Einzahlung in die Rücklage steuerlich abzugsfähig ist oder erst die Verwendung der Mittel.
In dem strittigen Fall hatten die Kläger als Vermieter mehrere Eigentumswohnungen vermietet und regelmäßig Hausgeld an die jeweilige Wohnungseigentümergemeinschaft gezahlt. Ein Teil dieser Beträge floss in die Erhaltungsrücklage. Das Finanzamt verweigerte den sofortigen Werbungskostenabzug mit der Begründung, dass dieser erst bei der tatsächlichen Verausgabung für Erhaltungsmaßnahmen erfolgen könne. Das Finanzgericht wies die Klage ab. Und die Kläger gingen in Revision.
Der BFH hat mit seinem Urteil vom 14.1.2025 (Az.: IX R 19/24) zunächst klargestellt, dass ein Werbungskostenabzug gem. § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG einen unmittelbaren wirtschaftlichen Zusammenhang zwischen der Vermietungstätigkeit und den Aufwendungen des Steuerpflichtigen erfordert. Die Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage gehören zwar nicht mehr den Wohnungseigentümern, sondern der Gemeinschaft, jedoch beruhen sie auf der allgemeinen Verpflichtung zur Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums. Erst wenn die angesammelten Mittel tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen verwendet werden, können sie als Werbungskosten berücksichtigt werden.
Die Entscheidung bestätigt die bisherige steuerliche Handhabung und macht deutlich, dass auch die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) von 2020, mit der der Wohnungseigentümergemeinschaft die volle Rechtsfähigkeit zuerkannt wurde, keine Änderung der steuerlichen Beurteilung bewirkt.
