Anschaffungsnahe Herstellungskosten einer Eigentumswohnung
Unter bestimmten Voraussetzungen werden Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen in Herstellungskosten umqualifiziert. Gegenstand eines aktuellen FG-Urteils war die Frage, ob dabei auch anteilige Kosten für das Gemeinschaftseigentum einzubeziehen sind.
Nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG werden Aufwendungen in Herstellungskosten umqualifiziert, wenn innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung des Gebäudes Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden, deren Nettoaufwendungen 15% der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen. Die Aufwendungen sind dann nicht sofort, sondern nur über die Gebäude-Abschreibung abzugsfähig. Bei einer Eigentumswohnung sind Besonderheiten zu beachten, auf die das Finanzgericht Hessen (FG) kürzlich mit Urteil vom 18.6.2024 (Az.: 4 K 1736/19) hingewiesen hat.
Grundsätzlich maßgebend sind die Anschaffungskosten und Anschaffungsnebenkosten der angeschafften Wohnung und nicht der Wert des Gesamtgebäudes. Bei Teil- und Wohnungseigentum ist danach die einzelne Einheit und nicht das Gesamtgebäude relevant. Abzustellen ist auf die innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung der Wohnung angefallenen Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen des vermietenden Eigentümers einschließlich seiner anteiligen Aufwendungen für Arbeiten an den im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteilen.
Beispiel: A erwirbt am 1.11.2023 eine Eigentumswohnung. Die Anschaffungskosten betragen 300.000 € und entfallen mit 30.000 € auf den Grund- und Bodenanteil und mit 270.000 € auf das Gebäude. Nach einer Sanierung wird die Eigentumswohnung vermietet. Anfang 2024 lässt A die sanitären Anlagen für 29.750 € erneuern und für 11.900 € neue Türen einbauen. Zudem beteiligt er sich an der Dachsanierung mit 14.280 €. Die gesamten Aufwendungen von 55.930 € macht er in 2024 als sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen geltend.
Nach Ansicht des FG Hessen dürfen Aufwendungen für Bestandteile, die im Gemeinschaftseigentum stehen, nicht unberücksichtigt bleiben. Dies würde auch dem mit § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG verfolgten Vereinfachungszweck widersprechen, weil sich Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen regelmäßig zugleich auf das Sondereigentum als auch auf Bereiche des Gemeinschaftseigentums beziehen. Konkret überschreiten im entschiedenen Fall die Nettoaufwendungen ohne Umsatzsteuer (25.000 € + 10.000 € + 12.000 € = 47.000 €) die 15%-Grenze von 40.500 € (15% von 270.000 €). Somit stellen die Aufwendungen insgesamt anschaffungsnahe Aufwendungen dar. Sie sind also nicht sofort im Jahr der Zahlung als Werbungskosten abzugsfähig, sondern erhöhen die Bemessungsgrundlage für die Gebäudeabschreibung von 270.000 € um 55.930 € auf 325.930 €.
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