Auszug aus der Wohnung: Unterschriebenes Rückgabeprotokoll ist bindend
Das Rückgabeprotokoll bei Beendigung eines Mietverhältnisses dient häufig der Dokumentation des Zustands der Wohnung. Seine rechtliche Bedeutung hängt davon ab, ob es lediglich eine Wissenserklärung oder eine verbindliche Vereinbarung über den Zustand darstellt.
Das AG Hanau entschied, dass der Inhalt eines von beiden Parteien unterzeichneten Zustandsprotokolls grundsätzlich bindend ist (Urteil vom 11.4.2025, Az.: 32 C 37/24, vgl. Pressemitteilung vom 17.6.2025). Nachträgliche Behauptungen, die im Widerspruch zu den protokollierten Feststellungen stehen, sind ausgeschlossen. Im Streitfall hatten Vermieter und Mieter ein Rückgabeprotokoll unterzeichnet, das den Zustand der Wohnung als mangelfrei auswies. Die Mieterin berief sich anschließend auf Mietmängel, die während der Mietzeit bestanden hätten, und machte Minderungsrechte geltend. Der klagende Vermieter verlangte im Prozess die Zahlung der ausstehenden Mietzahlungen.
Das AG hat die ehemalige Mieterin zur Zahlung der ausstehenden Mieten verurteilt. Diese könne sich auf Mängel der Wohnung nicht berufen. Dass solche, wie sie behauptete, bis zum Schluss vorlagen, sei schon aufgrund des von beiden Seiten unterzeichneten Protokolls widerlegt, aus dem sich ein mangelfreier Zustand bei Mietende ergebe. Denn ein solches Protokoll sei als Zustandsvereinbarung für die Parteien bindend. Dessen Zweck bestehe darin, den dokumentierten Zustand festzuhalten, damit später keine Seite etwas anderes behaupten kann. Der Einwand der Mieterin, sie habe die Mängel aus Furcht vor einer Inanspruchnahme nicht in das Protokoll aufnehmen lassen, blieb ohne Erfolg. Für die Wirksamkeit rechtsgeschäftlicher Erklärungen komme es nicht auf die innere Motivation, sondern allein auf den objektiven Erklärungsinhalt an. Auch der Hinweis auf frühere Mängel sei kein tragfähiges Argument. Hätten diese tatsächlich fortbestanden, wäre dies mit dem Protokoll nicht vereinbar, sodass dessen Inhalt auch insoweit bindend wirkt.
