Ferienwohnung – Steuerfalle erste Tätigkeitsstätte
Das Finanzgericht Münster hat entschieden, dass auch eine Ferienwohnung, die zur Erzielung von Einkünften genutzt wird, als erste Tätigkeitsstätte im Sinne der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gelten kann. Voraussetzung ist, dass der als Vermieter auftretende Eigentümer mindestens ein Drittel seiner regelmäßigen Arbeitszeit unmittelbar am Objekt tätig ist.
Vermieter besuchen ihre Objekte häufig in unregelmäßigen Abständen, etwa um Reparaturen vorzunehmen oder Mieterkontakte zu pflegen. Die dabei anfallenden Fahrtkosten stehen grundsätzlich im Zusammenhang mit den Mieteinnahmen und sind als Werbungskosten abziehbar. Normalerweise werden diese Fahrten nach Reisekostengrundsätzen angesetzt – also entweder mit den tatsächlichen Kosten oder pauschal mit 0,30 € je gefahrenem Kilometer (Hin- und Rückweg).
Das FG Münster hatte im Urteil vom 15.5.2025 (Az.: K 1916/21 F) zu entscheiden, ob für eine Ferienwohnung auch die Regelungen zur ersten Tätigkeitsstätte greifen. In diesem Fall könnten lediglich die Entfernungspauschalen (0,30 € je Entfernungskilometer bzw. 0,38 € ab dem 21. Kilometer) berücksichtigt werden. Im entschiedenen Fall erzielte eine aus Vater und Sohn bestehende GbR Einkünfte aus der Vermietung zweier Ferienwohnungen. Für das Jahr 2019 machte sie u.a. Fahrtkosten sowie Verpflegungsmehraufwendungen im Zusammenhang mit Reinigungs- und Reparaturarbeiten geltend. Das Finanzamt erkannte die Aufwendungen wegen einer angenommenen privaten Mitveranlassung nicht an. Die Klage der GbR vor dem FG Münster hatte jedoch teilweise Erfolg.
Das Gericht stellte fest, dass die beiden Ferienwohnungen jeweils als erste Tätigkeitsstätte anzusehen sind. Die Fahrtkosten konnten daher nur in Höhe der Entfernungspauschale berücksichtigt werden, zusätzlich unter Abzug eines privaten Anteils. Grundlage der Entscheidung war § 9 Absatz 3 EStG, der auch bei Einkünften aus Vermietung heranzuziehen ist. Da bei Vermietern – anders als bei Arbeitnehmern – keine Zuordnung durch einen Arbeitgeber erfolgt, ist in erster Linie auf quantitative Kriterien abzustellen. Maßgeblich ist, ob mindestens ein Drittel der regelmäßigen Arbeitszeit unmittelbar am Mietobjekt geleistet wird. Da die Gesellschafter die notwendigen Reparaturen überwiegend selbst erledigten, sah das Gericht diese Grenze als deutlich überschritten an. Verpflegungsmehraufwendungen konnten nur für die ersten drei Monate nach Beginn der Tätigkeit anerkannt werden. Im Streitfall war diese Frist jedoch bereits abgelaufen.
Das FG ließ die Revision zu, da bislang keine höchstrichterliche Rechtsprechung zu § 9 Abs. 3 EStG besteht und damit grundsätzliche Fragen noch offen sind. Da jedoch keine Revision eingelegt wurde, bleibt es vorerst bei dieser Entscheidung. Der Fall macht deutlich, wie wichtig eine sorgfältige Dokumentation der Tätigkeiten und Fahrten ist. Nicht nur die Anzahl der Fahrten, sondern auch deren konkreter Bezug zur Vermietungstätigkeit und die Abgrenzung zu privaten Beweggründen müssen nachvollziehbar festgehalten werden. Zudem zeigt sich, dass bei einer hohen Anzahl von Fahrten zum Mietobjekt die Gefahr besteht, dass das Finanzamt lediglich die Entfernungspauschale anerkennt.
