Neues BMF-Schreiben zu Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen von Gebäuden
Bei baulichen Maßnahmen stellt sich häufig die Frage, ob Aufwendungen sofort als Erhaltungsaufwand geltend gemacht oder aktiviert und über viele Jahre abgeschrieben werden können. In einem neuen BMF-Schreiben sind die bisherigen Verwaltungsgrundsätze umfassend überarbeitet worden.
1. Hintergrund und Einordnung
Bei Gebäudesanierungen entscheidet die steuerliche Qualifikation über Liquidität und Ergebnis: Sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen reduzieren das Ergebnis im Jahr der Aufwendungen. Dagegen wird bei einer Aktivierung als Anschaffungs- oder Herstellungskosten (AHK) das Ergebnis erst über viele Jahre über Abschreibungen gemindert. Das neue BMF-Schreiben vom 26.1.2026 ersetzt die bislang maßgebliche Verwaltungsauffassung aus den Jahren 2003 und 2017 und integriert zahlreiche BFH-Urteile. Ziel ist eine klarere und einheitlichere Prüfungssystematik. Dabei werden Aufwendungen systematisch drei Bereichen zugeordnet:
- Erhaltungsaufwendungen (grundsätzlich sofort abziehbar)
- Anschaffungskosten (betriebsbereit machen) und Herstellungskosten (Neubau, Erweiterung, wesentliche Verbesserung) sowie
- anschaffungsnahe Herstellungskosten (innerhalb von drei Jahren nach Erwerb, wenn die sog. 15 %-Grenze überschritten wird).
2. Herzstück: Das Standardkonzept für Wohngebäude
Das BMF unterscheidet weiterhin drei Standardstufen (sehr einfach, mittel oder sehr anspruchsvoll). Für Wohngebäude wird der Standard dabei ausschließlich an vier zentralen Ausstattungsmerkmalen gemessen:
(1) Heizung, (2) Sanitär, (3) Elektro, (4) Fenster.
Werden mindestens drei dieser vier Bereiche gleichzeitig modernisiert und dadurch der Gebrauchswert des Gebäudes erhöht, liegt eine Standardhebung mit der Konsequenz einer Einordnung als AHK vor. Werden höchstens zwei dieser Bereiche modernisiert, können die Aufwendungen, sofern die separat zu prüfende 15%-Grenze nicht überstiegen wird, sofort als Erhaltungsaufwendungen geltend gemacht werden.
3. Subjektive Zweckbestimmung als Neubewertungsfaktor
Neu ist die Betonung der subjektiven Zweckbestimmung des Erwerbers. Wird etwa ein Wohngebäude zu Praxis- oder Büroräumen umgebaut, können bereits dadurch Anschaffungskosten entstehen, selbst wenn das Gebäude zuvor objektiv nutzbar war. Auch wenn sich der technische Zustand nicht ändert, können Aufwendungen im Zusammenhang mit einer Nutzungsänderung des Gebäudes, zu Herstellungskosten führen.
4. Anschaffungsnahe Herstellungskosten (15%-Grenze): Strengere Gesamtprüfung
Aufwendungen innerhalb von drei Jahren ab Übergang von Besitz, Gefahr, Nutzungen und Lasten sind weiterhin anschaffungsnahe Herstellungskosten, wenn sie netto (ohne Umsatzsteuer) 15% der Gebäudekosten überschreiten. Einbezogen werden nun ausdrücklich auch Schönheitsreparaturen (z. B. Malerarbeiten) sowie die Beseitigung verdeckter, beim Kauf nicht erkennbarer Mängel. Nicht einzubeziehen sind jährliche Routinearbeiten (z.B. Wartung der Heizung) sowie echte Erweiterungen.
5. Herstellungskosten durch Erweiterung oder wesentliche Verbesserung
Das Schreiben konkretisiert, wann Maßnahmen zwingend Herstellungskosten darstellen – unabhängig vom Umfang. Beispiele sind der Einbau einer Dachgaube, einer Außentreppe, eines Kamins oder einer Sauna. Auch wenn sich die nutzbare Fläche nur geringfügig erhöht, entsteht eine Erweiterung mit der Folge zwingender Herstellungskosten. Die Vielzahl der im Schreiben aufgenommenen Beispiele erleichtert die Einordnung in der Praxis erheblich.
6. Sanierung in Raten: Drei-Jahres-Betrachtung
Sanierungen, die als Gesamtmaßnahme über mehrere Jahre angelegt sind, gelten weiterhin als einheitliche Baumaßnahme. Allerdings wird der Zeitraum künftig auf drei Jahre begrenzt (bisher teils fünf Jahre).
7. Feststellungslast und Mitwirkung
Grundsätzlich trägt das Finanzamt die Feststellungslast für Tatsachen, die zu AHK führen. Gelingt die Ermittlung des ursprünglichen Zustands nicht, besteht eine erhöhte Mitwirkungspflicht des Steuerpflichtigen. Indizien wie
- eine umfassende Modernisierung in zeitlicher Nähe zum Erwerb,
- hohe Kosten in den zentralen Ausstattungsmerkmalen oder
- deutlich gestiegene Mieten
können für eine Standardhebung sprechen.
8. Handlungsempfehlungen
Überblick
Zusammenfassend gesehen sind folgende Maßnahmen zu empfehlen:
- Bau- und Sanierungsmaßnahmen sollten frühzeitig steuerlich geprüft werden. Einzelne Bauabschnitte und Maßnahmen sollten dabei sauber getrennt, geplant und umgesetzt werden.
- Sehr ratsam ist die umfassende Dokumentation des Ausgangszustands (Fotos, Bestandspläne) sowie der Gewerkeleistungen.
- Im Dreijahreszeitraum bzw. hinsichtlich der 15%-Grenze ist ein laufendes Monitoring wichtig.
Einzel-Hinweis für die Praxis
Schönheitsreparaturen, Malerarbeiten und ähnliche Maßnahmen innerhalb der Dreijahresfrist sind grundsätzlich in die 15%-Quote einzubeziehen. Regelmäßige Wartungen (z.B. Heizungswartung) sind ausgenommen. Prüfen Sie bei gestreckten Projekten, ob eine „Sanierung in Raten“ entsteht - die Dreijahresvermutung greift schneller als früher.
Beispiel: Wohnhaus
Ein nach Erwerb leerstehendes Wohnhaus erhält neue Elektrik (von zweiphasig auf dreiphasig), neue Bäder (zuvor Aufputzinstallation und keine Dusche vorhanden) und neue Fenster (alte Fenster mit Einfachverglasung). Damit werden drei von vier zentralen Ausstattungsmerkmalen deutlich verbessert: Es liegt regelmäßig eine Standardhebung vor. Die Aufwendungen sind als AHK zu behandeln. Wird zusätzlich eine Dachgaube eingebaut, sind die Aufwendungen hierfür stets Herstellungskosten (Erweiterung).
Übertragen auf das o.g. Beispiel: Sind in dem leerstehenden Wohnhaus bereits Isolierglasfenster (nicht Einfachverglasung) verbaut und werden diese im Rahmen der Modernisierung ausgetauscht, sind nur zwei der vier zentralen Ausstattungsmerkmale erfüllt (Elektrik und Sanitär). Es liegen, sofern die immer separat zu prüfendende 15%-Grenze nicht überschritten wird, im Ganzen sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen vor. Übersteigen die Modernisierungsmaßnahmen 15% der AHK, liegen (unabhängig des Standardkonzepts) immer aktivierungspflichtige AHK vor.
