Wann besteht Handlungsbedarf?
Eine Anzeige ist zu fertigen, wenn sich im Jahr 2025 etwas am Grundstück geändert hat, zum Beispiel:
- Neubau, Anbau oder Abriss eines Gebäudes
- Änderung der Wohn‑ oder Nutzfläche
- Nutzungsänderung (z. B. von Wohnen zu Gewerbe oder in der Landwirtschaft bei geänderter Nutzungsart)
- Änderung der Grundstücksart
- Wegfall oder Entstehen einer Steuerbefreiung
Auch wenn unklar ist, ob sich die Grundsteuer tatsächlich ändert, kann eine Anzeigepflicht bestehen, die Umstände sollten daher im Zweifel beratungsseitig geklärt oder sicherheitshalber angezeigt werden. Bei einer schlichten Änderung der Eigentumsverhältnisse (Verkauf/Schenkung) besteht keine Anzeigepflicht; hier sind die Grundbuchämter zur Mitteilung berufen.
Welche Fristen gelten?
Im Bundesmodell und in allen Ländermodellen gilt einheitlich eine Frist von drei Monaten, also bis zum 31. März des Folgejahres. Für Änderungen, die im Jahr 2025 eingetreten sind, ist dies der 31. März 2026. Bei verspäteter Abgabe oder Nichtabgabe einer Anzeige drohen Verspätungszuschläge oder andere Zwangsmittel.
Wer hat die Anzeige zu fertigen?
Anzeigepflichtig ist der Schuldner der Grundsteuer, also in der Regel der Grundstückseigentümer.
Bei Erbbaurechten ist der Erbbauberechtigte anzeigepflichtig, da ihm nach neuem Recht (§ 261 II BewG) das Grundstück wirtschaftlich zugerechnet wird. Der erbbauverpflichtete Grundstückseigentümer muss zusätzlich mitwirken. Eine solche Mitwirkungspflicht hat auch derjenige, der ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden besitzt, anzeigepflichtig bleibt hier aber der Grundeigentümer.
Wie erfolgt die Meldung?
Grundsätzlich sieht das Gesetz eine Grundsteuer‑Änderungsanzeige vor. Eine vollständige Änderungserklärung ist erst abzugeben, wenn die Finanzverwaltung dazu auffordert.
Die Anzeige ist grundsätzlich elektronisch zu übermitteln, was in der Praxis über ELSTER geschieht.
Auf vorherigen Antrag kann in Härtefällen eine klassische schriftliche Anzeige zugelassen werden, dann ist eine eigenhändige Unterschrift erforderlich, eine E-Mail reicht nicht aus.
Über den Autor: Thomas Allekotte ist Rechtsanwalt/Fachanwalt für Steuerrecht bei der PKF FASSELT Partnerschaft mbB Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft Rechtsanwälte (Mitgliedsunternehmen des PKF-Netzwerkes).