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Vermietung an nahe Angehörige: Ortsübliche Miete als objektiver Maßstab

Die Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung von unbeweglichem Vermögen und Rechten umfassen u.a. auch die – häufig verbilligte – Vermietung des Wohnraums an nahe Angehörige. Mietnachlässe können steuerschädlich sein, wenn sie dem Vergleichsmaßstab der ortsüblichen Miete nicht gerecht werden.

Allgemeines zur Vermietung unter Angehörigen

Grundsätzliche Voraussetzung für die Anerkennung von Mietverhältnissen unter nahen Angehörigen ist, dass der Mietvertrag zivilrechtlich wirksam geschlossen worden ist. Dabei müssen Vertragsinhalt und Durchführung dem zwischen Fremden Üblichen entsprechen. Für die Ermittlung der maßgeblichen Miete ist von ortsüblichen Marktmieten für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung auszugehen.

Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 66% der ortsüblichen Marktmiete, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Dies hat wiederum zur Folge, dass die Werbungskosten nicht im vollen Umfang, sondern nur anteilig anerkannt werden.

Ermittlung der ortsüblichen Miete

Entscheidend für die steuerliche Anerkennung ist folglich, dass die sog. ortsübliche Miete nicht übermäßig unterschritten wird. Sie ist als die ortsübliche Kaltmiete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung unter Einbeziehung der Spannen des örtlichen Mietspiegels zuzüglich der umlagefähigen Kosten zu verstehen. Die ortsübliche Marktmiete ist grundsätzlich auf der Basis des örtlichen Mietspiegels zu bestimmen. Das hat der BFH ausdrücklich in seinem neuen Urteil vom 22.2.2021 (Az.: IX R 7/20) klargestellt.

Sollte kein Mietspiegel vorhanden sein, gibt es weitere, lt. BFH gleichrangige Möglichkeiten, den ortsüblichen Mietpreis zu ermitteln:

  • Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, 
  • Auskunft aus einer Mietdatenbank,
  • Miete von zumindest drei vergleichbaren Wohnungen.

Diese drei Möglichkeiten kommen auch zur Anwendung, wenn der Mietspiegel zwar vorhanden, aber nicht an die Marktentwicklung angepasst wurde oder wenn es sich bei dem vermieteten Objekt um ein Sonderobjekt handelt.

Einzelfall kein zulässiger Maßstab

Nicht zulässig ist es dem BFH zufolge, die Festlegung der ortsüblichen Marktmiete nur unter Heranziehung der Miete für eine an einen Fremdmieter im selben Haus vermietete Wohnung vorzunehmen. Denn die ortsübliche Miete soll ein objektiver Maßstab für die Wohnungen einer Stadt oder Gemeinde darstellen und unter Berücksichtigung eines breiten Spektrums von Vergleichswohnungen im jeweiligen Ort bestimmt werden.

Fazit: Mit seiner o.g. Entscheidung grenzt sich der BFH von seiner bisherigen Auffassung bzgl. der Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete ab. Sie ist insbesondere für die Fälle bedeutsam, in denen die Bestimmung der ortsüblichen Miete lediglich auf ein einziges fremdvermietetes Objekt gestützt war und dadurch ein ungekürzter Werbungskostenabzug mangels Vollentgeltlichkeit verweigert wurde.

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