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Steuerneutrale Übertragung von Immobilienvermögen auf Kinder

Eigentümer einer Immobilie ist die Frage der unentgeltlichen Übertragung zu Lebzeiten regelmäßig von großer Bedeutung. Neben steuerlichen Chancen wie etwa dem teilweise sogar mehrfachen Ausnutzen der Schenkung- bzw. Erbschaftsteuerfreibeträge können weitere Motive die Vermeidung von Streitigkeiten zwischen Kindern oder die Verhinderung der Geltendmachung von Pflichtanteilsansprüchen sein. Auf der anderen Seite muss die Absicherung des Schenkenden zu Lebzeiten gewährleistet werden. Im Folgenden wird ein Überblick über Gestaltungsmöglichkeiten gegeben, um die Steuerlast zu minimieren.

Grundlagen

Obwohl für die Erbschaft- und Schenkungsteuer die gleichen Grundsätze gelten, können die Vergünstigungen im Falle einer Schenkung weitreichender sein. Grundsätzlich gilt, dass die Schenkung einer Immobilie aus dem Privatvermögen einer notariellen Beurkundung bedarf. Sowohl im Schenkungs- als auch im Erbfall ist die Immobilie mit dem Verkehrswert anzusetzen. Die Bemessungsgrundlage lässt sich bei einer Schenkung allerdings durch die Vereinbarung von Gegenleistungen reduzieren, um so die bestehenden Freibeträge bestmöglich ausnutzen zu können. Allgemein gilt, dass nur der Betrag, der den Freibetrag i.H. von 400.000 € pro Kind und Elternteil übersteigt, mit dem nach § 19 Abs. 1 ErbStG geltenden Steuersatz versteuert werden muss. Dieser Freibetrag kann alle zehn Jahre erneut genutzt werden. Mögliche und häufige Formen zur Reduzierung der Bemessungsgrundlage ist eine Gegenleistung in Form eines Nießbrauchs bzw. die Überlassung eines Wohnungsrechts, mit der die Übergebenden wirtschaftlich abgesichert werden können. Bei einer i.S. des § 13d Abs. 3 ErbStG zu Wohnzwecken vermieteten Immobilie reduziert sich der Verkehrswert der Immobilie pauschal um 10%, sofern die im Gesetz genannten engen Kriterien erfüllt werden.

Nießbrauchrecht

Eltern, die sich für eine Schenkung unter Nießbrauchrecht entscheiden, behalten ihr Nutzungsrecht an dem verschenkten Vermögen. Sie haben weiterhin das Recht, die Immobilie zu vermieten, Miteinkünfte einzubehalten und immobilienbezogene Aufwendungen einkommensteuerrechtlich als Werbungskosten abzusetzen. Abhängig vom Einverständnis der Kinder ist allerdings die Veräußerung oder Belastung der Immobilie. Der Nießbrauch ist in Abteilung II des Grundbuchs einzutragen.

Ein wesentlicher Vorteil der Anwendung des Nießbrauchrechts ist, dass der Wert des Nießbrauchs vom Schenkungswert abgezogen wird und somit die steuerliche Bemessungsgrundlage erheblich reduziert werden kann. Der Kapitalwert des Nießbrauchs berechnet sich nach dem Reinertrag der Immobilie und dem Alter der Eltern. Sofern seit der Schenkung zehn Jahre verstrichen sind, bleibt diese Übertragung im Erbfall unberücksichtigt. Diese Frist beginnt allerdings erst mit dem Zeitpunkt, in dem der Schenkende sein Nutzungsrecht aufgegeben hat. Sofern ein Pflichtanteilsanspruch eines Erben reduziert werden soll, führt ein Nießbrauchrecht im Regelfall nicht zum gewünschten Ergebnis.

Hinweis: Außerdem ist zu beachten, dass der nachträgliche Verzicht auf ein Nießbrauchrecht einen Vorgang darstellt, der schenkungsteuerpflichtig sein kann. Bei dem Verzicht handelt es sich um eine erneute Schenkung zwischen den an der ursprünglichen Übertragung beteiligten Personen. Dabei ist zu beachten, dass der Wert für das Nießbrauchrecht über den Zeitverlauf aufgrund einer beispielsweise gestiegen Ertragslage sogar höher ausfallen kann als der im Rahmen der Vermögensübertragung abgezogene Wert.

Wohnungsrecht

Der Hauptunterschied zum Nießbrauch besteht darin, dass die Immobilie ausschließlich von den Schenkenden selbst genutzt werden darf. Die Formerfordernisse und Rahmenbedingungen entsprechen denen des Nießbrauchs. Im Zweifelsfall ist der Nießbrauch dem Wohnungsrecht aufgrund der größeren Flexibilität vorzuziehen.

(Teil-) Entgeltlichkeit

Eine Teilentgeltlichkeit liegt beispielsweise vor, wenn bei der Übertragung der Immobilie auch Verbindlichkeiten auf den Begünstigten übergehen. Dies ist bei belasteten Grundstücken und Immobilien regelmäßig der Fall. Die Übertragung muss hier in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt werden. Die Aufteilung erfolgt nach dem Verhältnis des Entgelts zum Verkehrswert der Immobilie.

  • Ist das Grundstück entgeltlich unter Vorbehalt des Nießbrauchs übertragen worden, bemessen sich die AfA nach den Anschaffungskosten des Eigentümers. Dabei gehört der Kapitalwert des Nießbrauchs nicht zu den Anschaffungskosten. Das AfA-Volumen ist um die AfA-Beträge zu kürzen, die von den Anschaffungskosten des Eigentümers auf den Zeitraum zwischen Anschaffung des Grundstücks und dem Erlöschen des Nießbrauchs entfallen.
  • Ist das Grundstück hingegen unentgeltlich unter Vorbehalt des Nießbrauchs übertragen worden, führt der Eigentümer nach Erlöschen des Nießbrauchs die AfA des Rechtsvorgängers (hier des Übertragenden) fort.

Empfehlung: Bei größerem Vermögen lohnt sich die frühzeitige Planung aufgrund der Freibeträge, die alle zehn Jahre erneut genutzt werden können. Die Auswirkungen eines Nießbrauchrechts sollten vor der Vereinbarung umfassend analysiert und berechnet werden, sodass hieraus keine bösen Überraschungen entstehen. Aufgrund individueller persönlicher, steuerlicher und rechtlicher Voraussetzungen ist eine umfassende Beratung zwingend erforderlich.

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