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Steuerfreier Immobilienverkauf: Selbstnutzung vor dem Verkauf

Wenn Immobilien des Privatvermögens innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist veräußert werden, muss der realisierte Wertzuwachs als Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften versteuert werden. Das gilt nicht für bestimmte Fälle der Selbstnutzung. Wie weitreichend diese ausfallen muss, damit ein Steuerzugriff vermieden werden kann, hat nun der BFH in einem neuen Urteil untersucht.

Im Versteuerungsfall anzusetzen ist der erzielte Veräußerungspreis abzüglich der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten der Immobilie und abzüglich der anfallenden Werbungskosten. Keine Versteuerung muss bei einer Veräußerung innerhalb der Zehnjahresfrist erfolgen, wenn die Immobilie zuvor selbst genutzt wurde. Hierzu muss eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken entweder

  • im kompletten Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung oder
  • im Veräußerungsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren vorgelegen haben.

Im Entscheidungsfall hatte der Kläger 2006 eine Eigentumswohnung erworben und zunächst jahrelang selbst bewohnt. In den acht Monaten, bevor er die Wohnung (im Dezember 2014) gewinnbringend veräußerte, hatte er sie jedoch fremdvermietet, weshalb das Finanzamt von einer fehlenden Selbstnutzung ausging und einen Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften besteuerte.

Der BFH entschied jedoch im Urteil vom 3.9.2019 (Az.: IX R 10/19), dass der Umfang der Selbstnutzung für einen steuerfreien Verkauf der Immobilie ausreichte. Die gesetzlich geforderte Selbstnutzung „im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren“ liege bereits dann vor, wenn diese

  • im Veräußerungsjahr und dem Vorvorjahr zumindest an einem Tag und
  • im Vorjahr vor der Veräußerung durchgehend bestanden hat.

Nach der BFH-Auffassung genügt für den steuerfreien Verkauf einer Immobilie innerhalb der Zehnjahresfrist ein zusammenhängender Selbstnutzungszeitraum von einem Jahr und zwei Tagen, der sich jedoch über drei Kalenderjahre erstrecken muss. Die Zwischenvermietung in den letzten Monaten vor dem Verkauf war im Urteilsfall also unschädlich.

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