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Steuerfreier Immobilienverkauf: Abgrenzung der unschädlichen Selbstnutzung vor dem Verkauf

Wenn eine Immobilie des Privatvermögens innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist veräußert wird, ist der realisierte Wertzuwachs als Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften zu versteuern. Allerdings kommt es unter gewissen Voraussetzungen nicht zur Versteuerung, wenn die Immobilie zuvor selbst genutzt wurde.

Die Nicht-Versteuerung setzt bei einer Veräußerung innerhalb von zehn Jahren voraus, dass eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken entweder

  • im kompletten Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung oder
  • im Veräußerungsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren

vorgelegen hat. Auf welche Zeitspanne sich der Selbstnutzungszeitraum in der zweiten Fallvariante konkret erstrecken muss, hat nun das BMF mit einem Schreiben vom 17.6.2020 dargelegt. Unter Anwendung der neueren Rechtsprechungsgrundsätze des BFH aus dem Jahr 2019 geht auch die Finanzverwaltung davon aus, dass die gesetzlich geforderte Selbstnutzung „im Veräußerungsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren“ bereits dann vorliegt, wenn diese

  • im Veräußerungsjahr zumindest am 1.1.,
  • im Vorjahr durchgehend und
  • im Vorvorjahr zumindest am 31.12.

bestanden hat.

Damit genügt für den steuerfreien Verkauf einer Immobilie ein zusammenhängender Selbstnutzungszeitraum von einem Jahr und zwei Tagen, der sich jedoch über die drei Kalenderjahre bis zum Verkauf erstrecken muss. Im Jahr der Veräußerung kann die Immobilie also in der Zeit nach dem 1.1. bis zum Verkauf noch fremdvermietet werden, ohne dass deshalb eine Versteuerung des Veräußerungsgewinns erfolgen muss.

Hinweis: Unverzichtbar ist aber, dass die Selbstnutzung im Vorjahr der Veräußerung durchgehend erfolgt ist. Kommt es in diesem Jahr zu einer vorübergehenden Fremdvermietung oder zu einem Leerstand, muss der spätere Veräußerungsgewinn versteuert werden.

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