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Schönheitsreparaturen: Verpflichtung des Mieters zur Renovierung nur bedingt möglich

Die sog. Renovierungsklausel erreichte im letzten Jahr aufgrund der BGH-Rechtsprechung viel Aufmerksamkeit in den Medien. Das Landgericht Krefeld (LG) hat diese Rechtsprechung im nachfolgend beschriebenen Mietrechtsstreit zu Lasten des Vermieters fortentwickelt.

Im Urteil vom 25.8.2021 (Az.: 2 S 26/20) waren die Mieter rund viereinhalb Jahre zuvor in eine nicht renovierte Wohnung eingezogen. Innerhalb der Wohnung waren besondere Bordüren angebracht und auch außergewöhnliche Wandfarben und -muster gewählt worden. Diese Dekorationen stammten aus der Vormietzeit der Mieter und blieben mit deren Einverständnis so. Der bestehende Mietvertrag sah vor, dass die Mieter verpflichtet waren, in den Mieträumen auf ihre Kosten regelmäßig Reparaturen durchzuführen bzw. durchführen zu lassen. Das sollte jedoch nur erforderlich sein, soweit die Reparaturen durch ihren Mietgebrauch dies erforderlich machen sollten. Unter Berücksichtigung des Grades der Abnutzung sollten sie in regelmäßigen Abständen von fünf, acht und zehn Jahren Schönheitsreparaturen durchführen. Eine Rückgabe der Wohnung mit einem Anstrich in neutralen Farben war nur für den Fall geschuldet, dass die Mieter die Farbgebung verändert haben. Streitgegenstand der beiden Parteien war, dass die Vermieterin die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangte und die Kaution einbehielt. Die Mieter klagten auf Herausgabe der Kaution und zogen vor das Gericht.

Das LG war eindeutiger Auffassung: Auch wenn der BGH flexible Fristenpläne bisher gebilligt habe, verstoßen Klauseln mit derartigen Fristenplänen gegen die Bestimmung des § 309 Nr. 12 BGB. Denn dann müsste der Mieter beweisen, dass kein Renovierungsbedarf bestünde. Es bestehe aber weder aus sachverständiger noch aus empirischer Sicht eine tatsächliche Vermutung für das Vorhandensein von Renovierungsbedarf nach Ablauf bestimmter Fristen. Letztlich komme es darauf aber im Streitfall gar nicht an, da nach der BGH-Rechtsprechung eine formularmäßige Überwälzung von Schönheitsreparaturen nur bei einer renovierten Wohnung möglich ist. Bei einer unrenovierten Wohnung gelte diese Regelung auch nur dann, wenn der Vermieter dem Mieter einen angemessenen Ausgleich zahlt. Deshalb waren die Mieter hier nicht zur Renovierung verpflichtet, und die Vermieterin musste ihnen die Kaution auszahlen.

Hinweis: Nur wenn eine Mietwohnung im renovierten Zustand übergeben wurde, ist die Übertragung der Pflicht zur Renovierung auf den Mieter in vorformulierten Mietverträgen überhaupt möglich. Diesen Grundsatz sollten Vermieter beachten und auch Mieter kennen.

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