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Mietzahlungspflichten in der Krise

Als Reaktion auf die COVID-19-Pandemie hat der Gesetzgeber verschiedene Maßnahmen zur Unterstützung von mit Liquiditätsengpässen belasteten Unternehmen getroffen. Eine davon ist der vorübergehende Kündigungsausschluss in Bezug auf Mietverträge für den Fall, dass der Mieter die Miete nicht zahlen kann. Neben Wohnungsmietern entlastet der Gesetzgeber auch gewerbliche Mieter. Dem Liquiditätszuwachs beim Mieter steht allerdings der Liquiditätsausfall beim Vermieter gegenüber. Das Zurückhalten der Miete ist aber auch für den Mieter nicht ohne Risiko.

Grundsätzlich fortbestehende Mietzahlungspflicht

Für viele Unternehmen stellen monatliche Mietzahlungen einen bedeutenden Anteil an den Fixkosten dar. Zugleich sind Vermieter u.U. auf die monatlichen Zahlungseingänge angewiesen, um ihrerseits laufende Kosten zu decken oder ihren Lebensunterhalt zu bestreiten. Es stellt sich die Frage, ob Mieter in der Corona-Krise überhaupt noch zur Zahlung der Miete verpflichtet sind.

Grundsätzlich gilt, dass der Mieter das Risiko trägt, die Mieträume gewinnbringend verwenden zu können. Der Vermieter trägt hingegen das Risiko, dass die Mieträume gebrauchstauglich sind. Nach dieser gesetzlichen Grundentscheidung wird es vielfach so sein, dass der Mieter trotz Corona-Krise die Miete weiterzahlen muss. Teilweise wird die Auffassung vertreten, dass Mieter aufgrund der besonderen Situation dennoch berechtigt sind, die Miete zu mindern oder gar komplett einzubehalten.

Kündigungsschutz für Mieter

Auch wenn die Rechtslage bisher noch nicht gerichtlich geklärt ist und im Einzelfall wegen bestimmter Vereinbarungen im Mietvertrag ggf. Besonderheiten zu beachten sind, scheint der Gesetzgeber auch im Rahmen der Neuregelung davon auszugehen, dass die Mietzahlungspflicht fortbesteht. Um Mieter – einschließlich gewerblicher Mieter – davor zu schützen, wegen der COVID-19-Pandemie ihre Mieträume zu verlieren, hat der Gesetzgeber einen einstweiligen Kündigungsausschluss für Vermieter geregelt.

Nach der gesetzlichen Regelung kann der Vermieter das Mietverhältnis nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter in den Monaten April bis Juni 2020 keine Mietzahlungen leistet. Voraussetzung ist aber, dass der Mieter Zahlungsschwierigkeiten hat und diese gerade auf der COVID-19-Pandemie beruhen. Diese Umstände muss der Mieter dem Vermieter ggf. glaubhaft machen können.

Empfehlungen: Mieter sollten daher die Auswirkungen der Pandemie auf ihren Betrieb gut dokumentieren. Vermieter sollten im Zweifel Nachweise über die Zahlungsschwierigkeiten des Mieters und über die Auswirkungen der COVID-19-Pandemie auf den Betrieb des Mieters anfordern.

Mietzahlungspflicht löst Verzugszinsen aus

Den Mietparteien sollte darüber hinaus klar sein, dass die Mietzahlungspflicht nach dem neuen Gesetz nicht weggilt fällt. Mieter müssen die Miete zu einem späteren Zeitpunkt an den Vermieter zahlen. Erfolgt eine Nachzahlung nicht bis zum 30.6.2022, kann der Vermieter dem Mieter u.U. kündigen.

Eine weitere Folge der weiter bestehenden Zahlungspflicht ist, dass der Mieter trotz des Kündigungsausschlusses mit seinen Mietzahlungen in Verzug gerät. Insofern dürfte der Vermieter einen Anspruch auf Zahlung von Verzugszinsen in Höhe von 8,12% pro Jahr haben.

Empfehlung: Vor dem Hintergrund der unklaren Rechtslage und im Interesse eines weiterhin unbelasteten Mieter/Vermieter-Verhältnisses ist den Vertragsparteien anzuraten, eine einvernehmliche Lösung zu suchen, die die Interessen beider Parteien berücksichtigt.

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