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Insolvenz: Anfechtung eines Immobilienverkaufs unter Wert

Im Vorfeld einer sich anbahnenden Insolvenz versuchen Schuldner häufig, vorhandenes Privatvermögen vor dem Zugriff des Insolvenzverwalters zu retten, z.B. durch Übertragung auf Ehegatten oder nahe Angehörige. Soweit dies innerhalb eines Zeitraums von vier Jahren vor der Insolvenzantragstellung im Wege der Schenkung erfolgt, ist die Übertragung nach § 134 der Insolvenzordnung (InsO) anfechtbar. Inwieweit dies auch bei einem vermeintlich zu billigen Verkauf möglich ist, hatte nun der BGH zu beurteilen.

Sachverhalt: Verkauf unter Wert

In dem vom BGH entschiedenen Fall hatte der spätere Insolvenzschuldner ein Einfamilienhaus an seinen Sohn (Student) verkauft. Als Kaufpreis wurden 395 T€ vereinbart. Diesen Betrag hatte kurz zuvor ein Sachverständiger als „überschlägigen Verkehrswert“ ermittelt. Aufgebracht wurde der Kaufpreis durch Übernahme der restlichen Bankschulden (214 T€) und Bestellung eines lebenslangen dinglichen Wohnrechts zugunsten des Vaters (181 T€). Der Insolvenzverwalter war jedoch der Auffassung, die Immobilie habe einen Wert von mindestens 600 T€ und erklärte deshalb die Anfechtung der Übertragung. 

Grundsatz: Beweislast liegt beim Insolvenzverwalter

Zunächst bestätigte das Gericht den Grundsatz, dass eine Anfechtung dann ausscheidet, wenn beide Teile in gutem Glauben von der Gleichwertigkeit der Leistungen überzeugt sind, selbst wenn sich dies später als falsch herausstellt. Der Insolvenzverwalter hat daher die Darlegungs- und Beweislast nicht nur für das Ungleichgewicht der Leistungen, sondern er muss auch beweisen, dass keine objektiven Umstände vorgelegen haben, die die Annahme der Gleichwertigkeit erlaubten.

Hinweis: Die ersten beiden Instanzen verwiesen insoweit auf das Sachverständigengutachten und wiesen daher die Schenkungsanfechtung zurück.

Beweiserleichterungen bei Anzeichen auf verschleierte Schenkung

Für den BGH war dies jedoch zu kurz gegriffen und er verwies die Sache mit seinem Urteil vom 22.10.2020 (Az.: IX ZR 208/18) zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurück. Nach seiner Auffassung waren durchaus Umstände vorgetragen worden, die dagegen sprechen, dass die Parteien von einer Wertgleichheit ausgegangen sind. Diese seien von den Vorinstanzen nicht hinreichend gewürdigt worden:

  • Es handelte sich um ein Geschäft zwischen engen Verwandten; der Käufer (Sohn) hatte als Student zudem keine eigenen Einkünfte.
  • Kurz vor der Übertragung hatte die Steuerfahndung die Räumlichkeiten des Vaters durchsucht und Geschäftsunterlagen beschlagnahmt.
  • Der Sachverständige hatte das Grundstück erst am Tag vor der Beurkundung besichtigt; das Gutachten lag bei der Übertragung noch gar nicht schriftlich vor und der ermittelte Wert war überdies als “überschlägig“ bezeichnet.
  • Schließlich war auch das vereinbarte Wohnrecht nicht konkret bewertet, sondern nur mit einem pauschalen Betrag angesetzt worden.

Empfehlung: Um den Anschein einer verschleierten Schenkung zu vermeiden und eine Vermögensübertragung möglichst anfechtungsfest zu gestalten, sollte im Vorfeld zumindest ein ordnungsgemäßes Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen eingeholt werden.

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