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Immobilienerwerb ohne Trauschein: Risiken und Lösungen

​Der gemeinsame Immobilienerwerb eines unverheirateten Paares birgt oft nicht bedachte rechtliche Risiken. Paare kaufen Immobilien in Zeiten, in denen sie eine Trennung nicht für möglich halten. Platzt der Traum vom gemeinsamen Glück, ergeben sich bei der Auseinandersetzung der gemeinsamen Immobilie Probleme. Mangels gesetzlicher Regelungen zur Vermögensaufteilung nach der Trennung eines unverheirateten Paares, können nur individuelle Verträge die Risiken des Trennungsfalles im Vorhinein regeln.

Wer Eigentümer einer Immobilie ist, hängt von der Eintragung im Grundbuch ab. Paare wünschen sich häufig, unabhängig von der tatsächlichen Leistungsfähigkeit, zu gleichen Teilen Eigentum zu erwerben. Bei unterschiedlichen Finanzierungsbeiträgen besteht alternativ die Möglichkeit, die Eigentumsanteile an das Finanzierungsverhältnis anzupassen. Zu berücksichtigen sind neben finanziellen Leistungen auch die Arbeitsleistungen eines Partners, der etwa das Eigenheim selbst renoviert. Ist noch nicht abzusehen, in welchem Verhältnis die Partner Leistungen erbringen werden, kann das Paar die Immobilie auch mittels einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts erwerben. Die Gesellschaftsanteile können im Gesellschaftsvertrag im Verhältnis der jeweils erbrachten Leistungen verteilt werden. Das setzt allerdings eine genaue Buchführung über die jeweiligen Leistungen voraus. Das Paar sollte außerdem klären, inwieweit die finanziellen und persönlichen Leistungen für die gemeinsame Lebensführung berücksichtigt werden sollen.

Zur Finanzierung der Immobilie muss das Paar zumeist Darlehen aufnehmen. Beide  Partner können grundsätzlich getrennte Darlehensverträge schließen, häufig verlangen  Banken jedoch bei gemeinschaftlichem Erwerb den Abschluss eines gemeinsamen Darlehensvertrags. Die Bank kann dann – unabhängig von den  Eigentumsverhältnissen – jeden Partner auf die gesamte Darlehenssumme in Anspruch nehmen. Es sollte also für den Trennungsfall eine Regelung getroffen werden, zu welchen Anteilen die Partner einander zur Rückführung des Darlehens verpflichtet sind.

Im Vorhinein sollte außerdem geklärt werden, welcher der Partner im Trennungsfall Eigentümer der Immobilie werden soll und zur Nutzung berechtigt ist. Ratsam ist es  auch, Regelungen für den Todesfall eines Partners zu treffen, da der Überlebende nicht gesetzlicher Erbe seines verstorbenen Partners wird.

Fazit: Angesichts der rechtlichen Risiken sollten unverheiratete Paare vor dem Erwerb einer Immobilie vertragliche Regelungen für den Trennungsfall bezüglich der Eigentumsverhältnisse sowie Ausgleichs- und Nutzungsrechte vereinbaren.

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