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Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwand bei vermieteten Immobilien?

In Zeiten niedriger Zinsen und Inflation sind Immobilien begehrte Anlageobjekte. Für eine steuerliche Optimierung stellt sich die Frage, wie sich die Kosten des Mietobjekts steuermindernd absetzen lassen – als Anschaffungs- und Herstellungskosten oder als sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand?

Soweit Anschaffungs- und Herstellungskosten auf das Gebäude entfallen, hat eine Verteilung über die Nutzungsdauer der Immobilie zu erfolgen. Die Abschreibung der Kosten ist meist nur mit 2% pro Jahr ansetzbar. Demgegenüber können Erhaltungsaufwendungen von Vermietern sofort im Jahr der Zahlung steuermindernd abgezogen werden. Hierunter fallen Kosten, die nicht die Wesensart des Gebäudes verändern, das Gebäude in einem ordnungsgemäßen Zustand erhalten und regelmäßig wiederkehren.

Mit Beschluss vom 8.12.2021 (Az.: IX B 81/20) hat der BFH jüngst bekräftigt, dass die Abgrenzung zwischen Herstellungskosten und Erhaltungsaufwand in der höchstrichterlichen Rechtsprechung hinreichend geklärt sei und daher kein Anlass zu einer weiteren Fortentwicklung bestehe. Auch die Regeln von anschaffungsnahen Herstellungskosten seien zu beachten. Wenn innerhalb von drei Jahren nach dem Hauskauf Kosten für die Instandsetzung oder Modernisierung anfallen, die (ohne Umsatzsteuer) 15% der Gebäudeanschaffungskosten übersteigen, werden diese Aufwendungen rückwirkend in Herstellungskosten umqualifiziert, sodass sie sich nur noch über die Abschreibung steuermindernd auswirken. 

Hinweis: Der Sofortabzug der Kosten als Erhaltungsaufwand wird dann vom Finanzamt ggf. rückgängig gemacht.

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