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Gefahr der vorzeitigen Beendigung von Gewerberaummietverträgen bei Schriftformverstößen

Im Bereich der Gewerberaummiete sind langfristige Verträge von erheblicher Bedeutung. Für den Mieter kann es wichtig sein, dass er Planungssicherheit hat und sich die getätigten Investitionen perspektivisch amortisieren. Für den Vermieter stellt die dauerhafte Mieterbindung z.B. dann einen wichtigen Faktor dar, wenn er die Immobilie verkaufen möchte und die erzielbaren Mieteinnahmen, die anhand der Restlaufzeit zu berechnen sind, den Kaufpreis entscheidend mitbestimmen. Eine feste Vertragslaufzeit kann also wirtschaftlich relevant sein, ist aber gleichzeitig nur gewährleistet, wenn der Vertrag dem gesetzlichen Schriftformerfordernis genügt.

Das Gesetz knüpft an die Nichteinhaltung der Schriftform nämlich empfindliche
Konsequenzen. § 550 BGB sieht vor, dass ein Mietvertrag, der für einen längeren Zeitraum als für ein Jahr unter Missachtung der Schriftform geschlossen wird, auf unbestimmte Zeit gilt. Das hat zur Folge, dass der Vertrag ungeachtet einer festen Vertragslaufzeit jederzeit nach den gesetzlichen Vorschriften ordentlich kündbar ist. Ein auf zehn Jahre geschlossener Gewerberaummietvertrag könnte bei einem Schriftformverstoß ggf. also jederzeit von jeder Partei vorzeitig zum übernächsten Quartalsende gekündigt werden. Es versteht sich von selbst, dass damit ein erheblicher Schaden einhergehen kann, der tunlichst vermieden werden sollte.

Die Rechtsprechung stellt allerdings strenge Anforderungen an die Einhaltung der
Schriftform. Die Parteien müssen den Vertrag z.B. nicht nur auf derselben Urkunde
eigenhändig durch Namensunterschrift unterzeichnen. Besteht der Vertrag aus mehreren Blättern bzw. Teilen, muss sich deren Zusammengehörigkeit auch durch körperliche Verbindung oder fortlaufende Nummerierung zweifelsfrei ergeben. Zudem müssen die Parteien alle wesentlichen Vertragsbestandteile in der Vertragsurkunde eindeutig dokumentieren. Dazu gehören im Mindestmaß der Mietgegenstand, die Mietparteien, der Mietzins und die Laufzeit des Mietvertrages. Insbesondere bei der Bezeichnung des Mietgegenstands ist dabei penibel auf eine genaue Individualisierung, etwa durch Beifügung und Markierung von Lageplänen, zu achten. Dies gilt auch für mitvermietete Stellplätze, Freiflächen und etwaige Nebenräume. Außerdem unterliegen auch nachträgliche Ergänzungen und Zusätze der Schriftform, die bei Nichteinhaltung das gesamte Vertragsverhältnis infizieren können.

Erschwerend kommt schließlich hinzu, dass sich jede Vertragspartei auch nach jahrelanger Durchführung des Mietvertrages noch auf die Nichteinhaltung der Schriftform berufen kann. Nur in Ausnahmefällen wird dies als treuwidrig angesehen, wenn beispielhaft die Kündigung zu einer ernsthaften Existenzgefährdung der gekündigten Partei führen würde oder der eine Vertragspartner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten hat.

Fazit: Bei langfristigen Gewerberaummietverträgen sollte der Vertragspartner, der eine Interesse an der Langfristigkeit hat, besonders auf die korrekte Einhaltung der Schriftform achten, um der Möglichkeit einer vorzeitigen Vertragsbeendigung vorzubeugen.

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